ทนายอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ — ซื้อคอนโด, เช่าที่ดิน, Superficies, Usufruct, BOI/IEAT/EEC Land, Title Due Diligence, AML/UBO

ตัวเลือกตามกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ

• **คอนโดมิเนียม 49% Foreign Quota** — ซื้อในนามต่างชาติได้ ต้องมี FET Form จากธนาคารไทย
• **Leasehold 30 ปี** (ป.พ.พ. § 540) — ที่ดิน/อาคาร — ต่อได้แต่ไม่ผูกพันโดยกฎหมาย
• **Commercial/Industrial Lease 50+49 ปี** (พ.ร.บ. 2562) — สำหรับธุรกิจ ≥ 20 ล้านบาท หรือในนิคม
• **Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน)** ป.พ.พ. § 1410 — สร้างบ้าน/อาคารบนที่ดินคนอื่น ระยะเวลาตามตกลง (≤ 30 ปี หรือตลอดชีพ)
• **Usufruct (สิทธิเก็บกิน)** ป.พ.พ. § 1417 — ใช้ประโยชน์ที่ดิน+อาคารตลอดชีวิตหรือ ≤ 30 ปี
• **Habitation (สิทธิอาศัย)** ป.พ.พ. § 1402 — อยู่อาศัยในบ้านเท่านั้น ตลอดชีวิตหรือ ≤ 30 ปี
• **BOI Land § 27** — ที่ดินสำนักงาน/โรงงาน + ที่อยู่ผู้บริหาร ≤ 10 ไร่/บริษัท
• **IEAT Land § 44** — ในนิคมอุตสาหกรรม ไม่จำกัดเนื้อที่
• **EEC 50+49 ปี** (พ.ร.บ. EEC 2561) — ฉะเชิงเทรา/ชลบุรี/ระยอง
• **Land Code § 96 ทวิ** — ลงทุน ≥ 40 ล้านบาทในตราสารหนี้รัฐ → ถือ ≤ 1 ไร่อยู่อาศัย

Title Due Diligence — ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อ

**ประเภทเอกสารสิทธิ์**: (1) **โฉนดที่ดิน (นส.4จ.)** — กรรมสิทธิ์เต็ม โอน/จำนองได้เสรี — ปลอดภัยที่สุด; (2) **นส.3ก.** — หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ระวางรูปถ่ายทางอากาศ) — โอน/จำนองได้ แต่ต้องประกาศ 30 วัน; (3) **นส.3** — โอนได้แต่ต้องประกาศ 30 วันและไม่มีระวาง — ความเสี่ยงทับซ้อนสูง; (4) **สค.1** — แจ้งการครอบครองก่อน ป.ที่ดิน 2497 — ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ห้ามโอนขายแก่ต่างชาติ; (5) **สปก.4-01** — ปฏิรูปที่ดิน — ห้ามขาย/โอนยกเว้นทายาท; (6) **น.ส.ล.** — ที่ดินที่ราชพัสดุ — เช่าเท่านั้น; (7) **ที่ดินป่าสงวน/ภูเขา** — ห้ามครอบครอง.

**Title Search ที่กรมที่ดิน**: ตรวจสอบเจ้าของปัจจุบัน, ภาระจำยอม, จำนอง, อายัด, การโอนย้อนหลัง 30 ปี, การมีคดีที่ดิน, สภาพการใช้ประโยชน์, ผังเมือง (สี: เหลือง=ที่อยู่อาศัย, แดง=พาณิชย์, ม่วง=อุตสาหกรรม, เขียว=เกษตร, น้ำตาล=สถาบัน), Building Setback ตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร, Environmental Easement (ป่าชายเลน/แหล่งน้ำสาธารณะ).

**Physical Inspection**: รังวัดเทียบหมุดที่จริงกับโฉนด (Boundary Survey), ตรวจถนนสาธารณะ/ทางภาระจำยอม, แหล่งน้ำ/ไฟฟ้า/อินเทอร์เน็ต, ระดับน้ำท่วม, ระยะห่างจากชายหาด (กฎหมายอุทยานฯ + ผังเมืองเฉพาะ).

**Special Searches**: ผังเมืองรวม + ผังเมืองเฉพาะ (เช่น พัทยา/ภูเก็ต/หัวหิน — ห้ามอาคารสูง ≥ 12 เมตรในระยะ 200 เมตรจากชายหาด), Aviation Zone (ใกล้สนามบิน — Building Height Restriction), Heritage Zone (กรุงเทพรัตนโกสินทร์), Environmental Impact Assessment (EIA) สำหรับโครงการ ≥ 80 ห้องหรือ ≥ 4,000 ตรม.

การซื้อคอนโด — 49% Quota Process

• ขั้นที่ 1: Reservation Deposit 50,000–200,000 บาท (Refundable หรือ Non-Refundable แล้วแต่สัญญา) + ขอ Foreign Quota Letter จากนิติบุคคล
• ขั้นที่ 2: Sale and Purchase Agreement (SPA) Bilingual — ต้องระบุ Title, Unit Price, Penalty Clause, Force Majeure, Defect Liability ≥ 1 ปี (มาตรา 472 ป.พ.พ.), Common Area Fee
• ขั้นที่ 3: โอนเงินจากต่างประเทศเป็น Foreign Currency เข้าบัญชีไทยในชื่อผู้ซื้อ — ขอ FET Form (เดิมเรียก Tor.Tor.3) จากธนาคารถ้า ≥ USD 50,000
• ขั้นที่ 4: AMLO Filing สำหรับ Transaction ≥ 2 ล้านบาท — ธนาคารแจ้ง ปปง. โดยอัตโนมัติ (พ.ร.บ. ปปง. § 13) + UBO Disclosure > 25%
• ขั้นที่ 5: Final Walkthrough + Defect List (Snag List)
• ขั้นที่ 6: โอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน — เอกสาร: Passport + FET + Foreign Quota Letter + SPA + Power of Attorney (ถ้ามอบอำนาจ — Notarial Certified + Authenticated)
• ขั้นที่ 7: รับ Chanote โฉนดอาคารชุด (อชส.) ในชื่อต่างชาติ + ลงทะเบียนหม้อน้ำ/มิเตอร์ไฟ + แจ้งย้ายเข้า ตม.43 (TM.30)

เช่าที่ดิน 30 ปี + Superficies + Usufruct — โครงสร้างถูกกฎหมาย

**Lease 30 ปี (ป.พ.พ. § 540)**: ระยะเวลาสูงสุด 30 ปี — สัญญา ≥ 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน (ป.พ.พ. § 538) — ค่าธรรมเนียม 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา + อากร 0.1%. **ข้อสำคัญ**: ข้อสัญญา 'ต่ออายุอีก 30 ปี' (Renewal Clause) **ไม่ผูกพัน** ทายาทผู้ให้เช่าตามฎีกา 2526/2541 — แต่บังคับให้ผู้ให้เช่าเดิมต้องต่อให้ตามฎีกา 482/2549 — การโอนสัญญาเช่าให้ทายาทเป็นเรื่องของข้อตกลง.

**Commercial/Industrial Lease 50+49 ปี (พ.ร.บ. 2562)**: สำหรับธุรกิจ มูลค่า ≥ 20 ล้านบาทหรือในนิคม — 50 ปีต่อได้อีก 49 ปี = 99 ปี — ต้องจดทะเบียนเป็น Real Right (สิทธิในที่ดินเหนือเจ้าของใหม่ในกรณีที่ดินถูกขาย — ไม่หลุดเช่นสัญญา ป.พ.พ.) — โอนกรรมสิทธิ์การเช่าได้เสรี.

**Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน — ป.พ.พ. § 1410–1416)**: สิทธิที่จะเป็นเจ้าของอาคาร/สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น ระยะเวลาไม่จำกัด (ตลอดชีพ) หรือ ≤ 30 ปี — จดทะเบียนที่กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียม 1% — **โอน + ตกทอดมรดกได้** — เหมาะสำหรับสร้างบ้านบนที่ดินภรรยาไทย/ครอบครัวไทย.

**Usufruct (สิทธิเก็บกิน — ป.พ.พ. § 1417–1428)**: สิทธิใช้ประโยชน์และเก็บดอกผลจากที่ดิน+อาคาร ตลอดชีวิตหรือ ≤ 30 ปี — **ไม่ตกทอดมรดก** (หมดอายุเมื่อ Usufructuary เสียชีวิต) — โอนสิทธิให้คนอื่นได้แต่ตรวจสอบสัญญา — เหมาะสำหรับสามีต่างชาติบนที่ดินภรรยาไทย.

**Habitation (สิทธิอาศัย — ป.พ.พ. § 1402–1409)**: อยู่อาศัยในบ้านเท่านั้น (ไม่ปล่อยเช่า) — ตลอดชีวิตหรือ ≤ 30 ปี — ไม่โอน ไม่ตกทอด — เหมาะกับบ้านสวัสดิการ.

BOI / IEAT / EEC Land — ทางเลือกสำหรับธุรกิจต่างชาติ

• **BOI § 27**: บริษัทที่ได้รับ BOI Promotion ถือที่ดินเพื่อสำนักงาน/โรงงาน ได้ตามจริง + ที่อยู่อาศัยผู้บริหาร ≤ 10 ไร่/บริษัท (1 ไร่/คน × 10 คน)
• **BOI Process**: ยื่นคำขอ Land Ownership หลังได้ Promotion Card → BOI ออก S.BOT.5 → กรมที่ดินโอน — ใช้เวลา 30–60 วันทำการ
• **IEAT § 44**: ในนิคมอุตสาหกรรม IEAT (43 นิคม) — ไม่จำกัดเนื้อที่ตามความจำเป็น — ระยะเวลาไม่จำกัด — ขายต่อภายในนิคมได้
• **EEC 50+49 ปี** (พ.ร.บ. EEC 2561): ในเขต EEC (ฉะเชิงเทรา/ชลบุรี/ระยอง) — Commercial/Industrial Lease 50 ปี + ต่อ 49 = 99 ปี — สิทธิประโยชน์ภาษี + Smart Visa
• **Treaty of Amity** (USA only): บริษัทอเมริกัน 100% ถือที่ดินเพื่อกิจการได้ผ่าน BOI Endorsement (Treaty 1966 + พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว § 10)
• **Special Economic Zones (SEZ)**: 10 เขต — Lease 50 ปี + Tax Privilege
• **FBA License**: ถ้าไม่ได้ BOI/IEAT/EEC แต่ต้องการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ — ต้องขอ FBL ตาม FBA § 17 (ห้ามถือที่ดินตาม FBA List 1)

AML / UBO / Foreign Exchange Compliance

**AMLO Notification 2566**: ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ > 10 ล้านบาท — ผู้พัฒนาและตัวแทนนายหน้าต้องเป็น Reporting Entity ตาม พ.ร.บ. ปปง. § 16 — ต้อง Identify + Verify + Report (KYC/CDD) + UBO Disclosure (Beneficial Owner > 25%) + Source of Fund Verification + Politically Exposed Person (PEP) Check + Sanctions Screening (UN/OFAC/EU Lists) + Suspicious Transaction Report (STR) ภายใน 7 วันที่พบ.

**Foreign Exchange Transaction (FET)**: เงินซื้อคอนโดต้องโอนจากต่างประเทศเป็น Foreign Currency เข้าบัญชีในนามผู้ซื้อ — ธนาคารออก FET Form ถ้า ≥ USD 50,000 (ประกาศ ธปท. SorNorChor. 13/2563) — ใช้ Form นี้ยื่นกรมที่ดินตอนโอนกรรมสิทธิ์เพื่อยืนยันแหล่งเงิน.

**Source of Wealth Documentation**: Tax Return ต่างประเทศ 3 ปีย้อนหลัง / Employment Contract / Business Sale Agreement / Inheritance Certificate / Investment Portfolio Statement — สำหรับ Property > 25 ล้านบาท ธนาคารอาจขอเอกสารเพิ่มเติม.

**Penalty AML**: บุคคล ปรับ 50,000–500,000 บาท + จำคุก ≤ 2 ปี (พ.ร.บ. ปปง. § 64), Reporting Entity ปรับ ≤ 500,000 บาท + เพิ่ม 10,000 บาท/วันที่ขาด.

ภาษี + ค่าธรรมเนียม (Closing Cost)

• **ค่าธรรมเนียมโอน** 2% ของราคาประเมินกรมธนารักษ์ (โดยทั่วไปแบ่ง 50:50)
• **อากรแสตมป์** 0.5% (ถ้าครอบครอง > 5 ปี และไม่ใช่ผู้ประกอบการ)
• **Specific Business Tax (SBT)** 3.3% (ถ้าครอบครอง < 5 ปีหรือเป็นผู้ประกอบการ — มาตรา 91/2 ป.รัษฎากร)
• **WHT (ผู้ขายบุคคลธรรมดา)** Progressive ตามอายุการครอบครอง — หักจากราคาประเมิน
• **WHT (ผู้ขายบริษัท)** 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ค่าสูงกว่า
• **ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง** 0.02–0.3% Residential / 0.3–0.7% Commercial / 0.5–1.2% Vacant Land (พ.ร.บ. 2562)
• **ภาษีเงินได้จากการเช่า** Progressive 0–35% (ถ้าเป็นบุคคล) หรือ 20% (ถ้าเป็นบริษัท)
• **Common Area Fee (CAM)** สำหรับคอนโด — 35–150 บาท/ตรม./เดือนตามเกรด
• **Sinking Fund** 500–1,000 บาท/ตรม. (One-Time ตอนรับโอน)

ค่าบริการ (Fixed-Fee + Capped Time-Based — ไม่มี Contingency)

• Title Due Diligence (โฉนด/นส.3ก.): 18,000–55,000 บาท/แปลง
• SPA Drafting/Review (Bilingual): 35,000–125,000 บาท/ฉบับ
• Lease 30 ปี Drafting + Registration: 45,000–145,000 บาท
• Superficies/Usufruct/Habitation Drafting + Registration: 35,000–95,000 บาท
• EEC 50+49 Commercial Lease: 145,000–485,000 บาท
• BOI Land Application: 95,000–245,000 บาท
• IEAT Land Application: 85,000–185,000 บาท
• Condominium Closing Service (49% Quota): 35,000–95,000 บาท/Unit
• AML/UBO Compliance Memo: 25,000–75,000 บาท
• Land Office Representation (มอบอำนาจ): 18,000–55,000 บาท/Visit

ความเสี่ยง & ข้อสงวน

• **ไม่รับ Nominee Shareholding** — Land Code § 96 ทวิ โทษอาญา + บังคับขายภายใน 180 วัน
• ไม่รับ Sham Marriage เพื่อถือที่ดินในนามคู่สมรสไทย
• ไม่รับซื้อ/เช่าที่ดิน สค.1 / สปก. / ป่าสงวน / ภูเขา / ที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์
• ไม่รับประกันการอนุมัติ BOI Land § 27 / IEAT § 44 — เป็นดุลพินิจหน่วยงาน
• Lease Renewal Clause ไม่ผูกพันทายาทผู้ให้เช่า — ความเสี่ยงระยะยาว
• ราคาประเมินกรมธนารักษ์อาจต่างจากราคาซื้อขายจริง — Tax Calculation ใช้ราคาประเมิน
• ผังเมือง/EIA อาจเปลี่ยน — โครงการ Off-Plan มีความเสี่ยงล่าช้า
• ไม่รับ Document Forgery / Fake Title Deed / Fake FET Form