TL;DR
ต่างชาติซื้อคอนโด freehold ในไทยได้ ถ้า (1) พื้นที่ต่างชาติในตึกยังไม่ถึง 49% (2) โอนเงินจากต่างประเทศเป็น USD/EUR/etc. และแลกเป็นบาทที่ธนาคารไทย (3) ขอเอกสาร FET (Foreign Exchange Transaction) จากธนาคาร ยอด ≥ 50,000 USD ต่อรายการ (4) ไปโอนที่กรมที่ดิน เสียภาษี 2% + stamp duty · workflow 4-8 สัปดาห์
Foreigners can own condos freehold in Thailand if (1) the building's foreign-owned area is under 49%, (2) funds are wired from abroad in foreign currency and converted to THB by a Thai bank, (3) an FET (Foreign Exchange Transaction) certificate is issued per USD 50,000+ inbound remittance, (4) title transfer at the Land Office with 2% transfer fee + stamp duty — total 4-8 weeks.
ตรวจ quota 49% ก่อนวางเงิน
ขอ 'หนังสือรับรอง quota ต่างชาติ' จากนิติบุคคลอาคารชุด ก่อนโอนเงินมาไทย
ถ้า quota เต็ม → เลือกซื้อ leasehold 30+30+30 ปีแทน · แต่ leasehold ไม่ใช่ freehold ทางกฎหมาย
โอนเงินและ FET
โอนเงินจากบัญชีต่างประเทศเป็น USD/EUR/GBP/etc. ห้ามโอนเป็นบาท
ระบุ purpose ใน SWIFT: 'To purchase condominium in Thailand — [ที่อยู่ห้อง]'
ธนาคารไทยแลกเป็นบาท และออก FET certificate (หรือ credit advice) ยอด ≥ 50,000 USD/รายการ · หากยอดต่ำกว่านั้น ธนาคารออก TT3 (bank confirmation) แทน
เก็บ FET/TT3 ตัวจริง — กรมที่ดินขอ ณ วันโอน · หายแล้วขอใหม่จากธนาคาร 5-7 วัน
ก่อนวันโอนที่กรมที่ดิน
ตรวจโฉนด (นส.4) และหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) กับกรมที่ดินเขต
เตรียม: passport + FET/TT3 + สัญญาซื้อขาย + หนังสือรับรอง quota + ค่าธรรมเนียมโอน 2% + stamp duty 0.5% + ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าซื้อจาก developer) หรือ withholding tax (ถ้ามือสอง)
ผู้ซื้อไปกรมที่ดินด้วยตัวเอง หรือมอบอำนาจให้ทนาย (POA notarized + Apostille/legalization ถ้า POA ทำนอกไทย)
หลังโอน
รับ อ.ช.2 (โฉนดห้องชุด) ระบุชื่อผู้ซื้อต่างชาติ + สัดส่วนกรรมสิทธิ์
แจ้งย้ายเข้าที่สำนักงานเขต (ทร.14 blue book หรือ yellow book สำหรับต่างชาติ) · ใช้เป็น proof of address สำหรับ visa, driver license
เก็บ FET ให้ดี — จำเป็นตอนขายในอนาคต เพื่อโอนเงินขายกลับไปต่างประเทศ (repatriation)
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
โอนเงินเป็นบาทเข้าไทย → กรมที่ดินปฏิเสธ FET ไม่ได้
SWIFT ไม่ระบุ purpose → ธนาคารออก FET ไม่ได้ ต้องแก้ SWIFT ยาก
ซื้อผ่านนอมินีคนไทย (nominee holding) → ผิด พ.ร.บ. อาคารชุด · เสี่ยงยึดคอนโดคืน
คำถามที่พบบ่อย
ซื้อร่วมกับคู่สมรสไทยได้ไหม?+
ได้ · ถือ 49% freehold ในชื่อต่างชาติ + 51% ในชื่อคู่สมรสไทย · แต่ต้องมี FET เฉพาะส่วนของต่างชาติ
ต้องมีวีซ่าไทยไหม?+
ไม่จำเป็น · ต่างชาติทุกประเภทวีซ่า (แม้ tourist) ซื้อคอนโดได้ ถ้ามี FET
ขายคอนโดออกไปต่างประเทศส่งเงินคืนได้เท่าไหร่?+
ส่งคืนได้ ≤ ยอด FET ที่นำเข้าเดิม + capital gain ที่พิสูจน์ได้ · ต้องแสดง FET ตัวจริง กับ ธปท.
ค่าธรรมเนียมโอนใครจ่าย?+
ต่อรองในสัญญา · ปกติผู้ขาย/developer แบ่งครึ่ง 50/50 กับผู้ซื้อ (พ.ร.บ. ไม่ได้บังคับ)
quota ต่างชาติดูที่ไหน?+
ขอหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด — เขาต้อง update ตามที่กรมที่ดินจดทะเบียน
leasehold 30+30+30 ปี = freehold ไหม?+
ไม่ — leasehold ต่ออายุได้เฉพาะสัญญาแรก 30 ปี · 30+30 หลังเป็นแค่ข้อตกลงเอกชนที่ไม่มีผลกับผู้ซื้อทอดต่อ
